【2024年4月1日施行】不動産を相続したら「3年以内の相続登記」が義務に

相続登記とは、故人が所有していた不動産の名義を、その不動産を受け継いだ人（相続人）の名義に変更する手続きのことです。

たとえば、親が亡くなり、親が所有していた土地や建物などの不動産を子どもが相続したとします。このとき、不動産の名義を親から子どもに変更することが相続登記です。相続登記は、不動産の所在地を管轄する地域の法務局に申請して行います。

実は、これまでの相続登記は法的なルールが明確ではありませんでした。そのため、先祖代々名義変更されず、今では誰のものかわからなくなっている所有者不明の土地が増加しています。所有者不明の土地が公共事業や復旧・復興事業の妨げになってしまっていたり、雑草の繁茂・ゴミの投棄により周辺住民の生活に悪影響を及ぼしてしまったりと、近年大きな社会問題となっているのです。

こうした背景を受け、政府は相続登記の義務化に関する法案を2021年に可決し、2024年4月1日に制度を施行しました。

相続登記の義務化　基本的な内容

相続登記の義務化に関する基本的な規則は、以下の3点です。

• 相続(遺贈も含みます)によって、不動産を取得した相続人・受遺者は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければならないこととされました。
• 遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記申請をする義務を負うことになります。
• 相続登記の申請義務化の開始は2024年4月1日からですが、それ以前の相続でも、不動産の相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。その場合は、2024年4月1日から3年以内（2027年3月31日までに）、相続登記の申請をする必要があります。

出典：【法務省/相続登記の義務化】不動産を相続したらかならず相続登記！

つまり、2024年4月1日以降は、過去の相続登記未了不動産も含めてすべての不動産が相続登記の対象になります。

なお、話し合いが長引き、すぐに登記できない際の対処法として「相続人申告登記制度」があります。これは「相続人がたくさんいるため、誰が不動産を相続するか、話し合いが難航している」というとき、相続登記の申請義務を取り急ぎ履行できる制度です。

相続人申告登記は、相続人が複数いても単独で申し出ることができ、登録免許税もかかりません。時間がかかりそうな場合はぜひ活用してください。

相続登記しないとどうなる？罰則は10万円以下の過料

正当な理由なく相続登記の義務を怠ってしまうと、罰則として10万円以下の過料が科される可能性があります。

正当な理由は、「相続人が極めて多数で、相続人の調査に時間がかかる」「相続人が重病」など、個別の事情を勘案して判断されます。忘れていたという理由は認められないため、注意が必要です。

＜罰則が科されるまでの流れ＞

1. 登記官が相続登記の申請義務違反を把握する
2. 法務局が相続人に相続登記をするよう催告する
3. 相続人が2.の催告に応じず、相続登記をしなかった場合は法務局が裁判所に過料事件として通知する
4. 裁判所が要件に該当するか判断した後、過料を科する旨の裁判をする

一方で、2024年4月1日以前に相続した不動産については3年間の猶予が与えられています。次で詳しく見ていきましょう。

【過去（2024年4月1日以前）の相続】必要な登記手続きと期限

先述したとおり、2024年4月1日以前に相続した不動産も相続登記義務化の対象です。

「2024年4月1日よりも前に相続や遺言で取得した不動産があるものの、忙しく名義変更を忘れていた」という人にも申請義務が発生しますが、申請期限には3年の猶予期限があります。

長らく相続登記未了不動産を所有していた人も、【2027年3月31日まで】に相続登記をすれば罰則が科されることはありません。

登記の状況がわからない場合は？

登記の状況がわからない人や、自分に登記義務があるのか不安のある人は、以下の方法で調べてみてください。

過去に相続した不動産はあるものの、登記の状況がわからない

「不動産を相続したことは把握しているものの、かなり前だったので登記の状況を覚えていない」という場合は、以下いずれかの方法で該当の不動産の登記状況を調べてみてください。

• 法務局で不動産の登記事項証明書を取得する（窓口・郵便・オンライン請求可）
• インターネットサービス「登記情報提供サービス」で登記情報を取得する

法務局「登記事項証明書」オンライン交付請求ページはこちら

登記情報提供サービスはこちら

上記の方法はいずれも有料ですが、オンラインで利用できるため、自宅にいながら登記状況を確認できます。

故人が所有していた不動産がどこに・いくつあるのかがわからない

「故人が不動産を所有していたことはわかっているが、その不動産がどこに、いくつあるのかわからない」という場合は、以下の方法で不動産情報を調べてみてください。

• 自治体の役場で名寄帳（固定資産税課税台帳）を閲覧・取得する
• 【2026年2月2日施行予定】所有不動産記録証明制度を使う

名寄帳とは、故人が同一市区町村内に所有していた不動産の情報が一覧で管理されている台帳です。各自治体の役場で閲覧・取得できるため、詳細は窓口に問合せてみてください。

しかし、故人が広範囲の地域に不動産を所有していた場合、名寄帳だけではすべての不動産を見つけられません。そのようなときは、2026年2月に施行予定の「所有不動産記録証明制度」が活用できます。本制度では、全国の登記簿から故人の不動産情報を一覧で閲覧・取得できるようになる予定です。

過去の相続登記未了不動産の猶予期限は2027年3月末までです。期限までに上記の方法で相続登記未了不動産がないかを調べておき、登記手続きを進めていきましょう。

相続登記の手続きは、自分でもできる？

相続登記の手続きに特別な資格は必要ないため、自分でも行うことができます。費用を抑えられる一方で、相続登記に必要な書類が複数枚に及ぶ上に複雑です。相続人が多い場合は、書類収集だけでも多くの時間と手間を要するでしょう。

登記内容の間違いや漏れに気付かないおそれもあるので、不慣れな場合は司法書士などの専門家に相談してみましょう。