土地を買う、家を建てる時の流れと必要な費用

公開日：2022/01/27 2024/9/30

購入前に知っておきたい！土地の購入に必要な費用・税金いろいろ

土地を買うときに必要な費用

1.不動産仲介手数料

個人が不動産を購入するときは、不動産会社に仲介を依頼することが一般的。
売買契約が成立時には、仲介した不動産会社に手数料を支払います。
金額の上限は宅地建物取引業法で決められており、その範囲で不動産会社が自由に設定できます。

■仲介手数料の上限額

※物件価格が800万円以下の場合、特例で33万円（税込）が上限となります。

物件売買価格（税抜き）	上限額
400万円超の部分	売買価格×3％+消費税
200万円超～400万円以下の部分	売買価格×4％+消費税
200万円以下の部分	売買価格×5％+消費税

参照：不動産取引に関するお知らせ｜国土交通省

例）1,000万円の土地を購入する場合の仲介手数料上限

仲介手数料額の交渉が可能であるかは不動産会社によって異なりますが、交渉できるのであれば契約前のタイミングで相談してみましょう。

2.印紙代

印紙代とは、国に納める税金のこと。
土地購入時には売主と買主の間で「不動産売買契約書」を締結しますが、印紙税法という法律の課税文書にあたるため、収入印紙の貼付が必要です。
印紙税は契約書に記載される金額によって異なります。
契約締結の際は、あらかじめ収入印紙を準備しておきましょう。

3.手付金

手付金は土地購入の際、売主に一部先払いする代金です。
一般的に売買契約から引渡しまで数か月かかることから、契約成立の意味合いとして支払う慣習があります。

金額は売主と買主の間で決められますが、宅建業者から個人が購入する場合は法律で売買価格の20％以内と定められており、
一般的には売買価格の5～10％と言われています。
土地の売買価格が1,000万円の場合、50～100万円が相場です。
手付金はローンお借入れ前に発生する費用となります。手付金が必要になることを踏まえ、資金計画を立てましょう。

4.登記費用

土地を取得した際、この土地の持ち主は自分である（所有権）と登記簿や登録簿に登記・登録する費用です。
一般的に土地の所有権登記は司法書士に依頼します。
そのため登記に必要な税金「登録免許税」と司法書士に支払う「司法書士報酬」で構成されます。

土地を買うときにかかる税金

1.固定資産税の精算

固定資産税は、毎年1月1日現在、市町村の固定資産課税台帳に不動産の所有者として登録されている方に課される税金です。
年の途中で売買される場合、売主がすでに納税済の固定資産税について引渡し日時点で日割り計算をし、売買代金支払い時に精算するのが一般的です。
固定資産税は所有者である限り毎年課税されます。
【算式】

2.不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物といった不動産を購入・贈与・建築などにより取得した方に課される税金です。
課税されるのはその取得について1回限り。取得後、都道府県から納税通知書が送付されます。
令和9年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合、税率の特例措置が適用されます。

参照：不動産取得税に係る特例措置｜国土交通省

【算式】

さらに特定の住宅敷地を取得した場合、下記の①と②の金額のうち、多い方の金額を税額を控除できます。

• ①

  45,000円

• ②

  「（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200㎡限度））×3％」

【要件】

土地を取得後に 住宅の新築をした場合	土地付住宅（建売住宅） を取得した場合	住宅の新築後に 土地を取得した場合
土地の取得した日から3年以内にその土地の上に住宅を新築した場合。ただし、土地を所有していること。	新築後1年以内の土地付き住宅を取得した場合（建売住宅等）	借地などに住宅を新築後、1年以内にその土地を取得した場合

• 例）

  売買価格が1,000万円で課税標準価格が土地700万円（面積165㎡）
  建物2,000万円（100㎡）の新築住宅を購入した場合

土地購入後に必要な費用

地盤改良費

地盤調査で「地盤が弱い」と判断された場合に必要となる工事を「地盤改良工事」といい、その費用のこと。
工事費用は数十万円～数百万円と大きく変わります。
多額の費用がかかりますが、家を建てるには地盤の強度がとっても重要。
地盤がしっかりしていないと経年によって建物が傾いたり、地盤沈下を起こしてしまいます。
全ての土地に工事が必要なわけではないですが、準備はしっかりしておきましょう。

家の解体費用

古い建物を解体し、新しく家を建てる場合には解体費用がかかります。
家の構造（木造、鉄骨等）と大きさ、立地条件により費用が変わります。十数万円～数百万円かかる場合もあります。

水道やガスのインフラ設備費用

上下水道やガスが整備されていない土地の上に家を建てる際にかかる費用です。水道引き込み工事は水道本管から敷地内までの距離で金額が変わります。インフラ設備にかかる費用は、100万円以上になるケースもありますので、購入前に事前に確認しておくことをおすすめします。

家を建てるときに必要な費用

注文住宅にかかる税金や費用

登記費用について詳しく

新築購入時や新築建物完成時の登記にはいくつか種類があります。
居住用家屋の新築または取得の登記は令和9年3月31日まで軽減措置が設けられています。不動産は固定資産税評価額に税率をかけて税額を計算します。

参照：国税庁ホームページ

必要となる登記	内容	登録免許税
		軽減税率	本則税率
建物表題登記	建物の住所、地番、家屋番号、床面積、新築年月日といった情報を登記します。建物の自己紹介票みたいなイメージです。	不要
所有権保存登記	建物の所有者の氏名や住所を登記します。建物表題登記と同時に行われることが一般的です。第三者へ建物の所有権の主張が可能です。	0.15%（※1）	0.40%
抵当権設定登記	住宅ローンを利用する際に金融機関が土地と建物に担保権を設定します。住宅ローンが完済となったら権利を抹消します。	借入金額×0.1％(※2)	借入金額×0.4％

• （※1）
  認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は0.1％
• （※2）
  土地購入時に抵当権設定し、建物完成時に建物を追加で抵当権を設定する場合は下記となります。

  	必要となる登記	登録免許税
  土地購入時	抵当権設定	借入金額×0.4％
  建物完成時	抵当権追加設定	追加担保1つにつき1,500円

建物完成時にかかる登記は一般的に専門家である司法書士、土地家屋調査士に依頼します。上記費用のほかに司法書士および土地家屋調査士への報酬費用が必要となります。

住宅ローンの諸費用

1.事務手数料

住宅ローン借入時にかかる取扱手数料です。
一般的に借入金額に対して一定の割合がかかるタイプ（定率型）、借入金額に関わらず一定の金額がかかるタイプ（定額型）があります。

例）借入金額3,000万円の場合

2.保証料

住宅ローン利用者が、なんらかの理由で銀行にローン返済できなくなったときのために保証会社と保証契約するための費用です。
万が一返済ができなくなった場合、保証会社は金融機関にローン残高を一括で返済しますが、あくまでも立て替えであり、住宅ローン利用者は保証会社に返済することになります。

保証料は借入金額と期間、金融機関や保証会社によって異なりますが、借入金額3,000万円、借入期間35年返済の場合保証料が60～80万円かかります。
保証料がかからない金融機関も増えているので、情報収集し比較検討することをおすすめめします。

（イメージ図）

3.印紙代

住宅ローンを借りる際にローン契約（金銭消費貸借契約）を行います。ローン契約書（金銭消費貸借契約書）は、印紙税法の課税文書に該当するため収入印紙を貼付する必要があります。印紙代は融資金額によって異なります。電子契約書（電子署名）を導入している金融機関は印紙代がかかりません。※別途、電子署名手数料がかかる場合があります。

→融資金額3,000万円の場合、印紙代は20,000円

4.団体信用生命保険料

住宅ローン借主ご本人さまに万が一のことがあった場合、残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。残されたご家族に住宅ローンが残らず、マイホームに安心して住み続けることができます。
保険料を無料にしている金融機関が多いですが、より充実した保障内容になると保険料がかかるケースがあります。住宅ローン金利に上乗せして支払うケースが一般的です。

5.火災保険料

住宅ローンを借りる際にかかる費用ではないですが、火災保険の加入を必須としている金融機関が多いです。
地震保険、家財保険もセットで加入できます。金融機関で加入すると団体割引が適用されるケースが多いのでローン申込時に一緒に相談することをおすすめします。契約期間や補償内容によって保険料は数万円～数十万円と様々です。

土地を買う、家を建てるまでの基本的な流れ

• Step.1

  ライフプランを踏まえた資金計画を立てる

  

  モデルハウスを見に行く前に、まずはライフプランを踏まえた資金計画を立てましょう！

  マイホーム購入にあたり、どこの土地に建てようか、どんな家にしようかと夢が膨らみます。
  計画の早い段階でシミュレーションや専門家を活用し、将来のライフイベントでどんなお金がいつかかるのかどのような準備が必要なのか把握しておくと良いでしょう。
  ライフプランに合った資金計画を立てないと、

  • 希望の家が建てられない

  • ローンの返済が思ったより大変で将来の教育資金や老後資金の十分が準備ができず不安

  など、不測の事態に見舞われることも。

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  ライフプランシミュレーション

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  住宅ローン目的別シミュレーション

• Step.2

  資金計画相談・住宅ローン事前審査

  ざっくりとしたプランを作成した段階で住宅ローンを検討し事前審査の申込する方が多いですが、見積書やプラン表がなくても事前審査を申込できます。
  ご自身が無理なく返済できる金額や、借りられる住宅ローン金額がいくらなのかわかった上で、予算にあった好みの住宅会社を何社かピックアップし、資料請求したり、実際にモデルハウスや内見会に足を運ぶことができるので、おすすめです。
  自分で考えるのが難しい場合はお金の専門家に相談するのがおすすめです。

  おかねのこと、気軽に相談してみませんか？

  休日でもご相談いただけます

  ライフプランやローンのことなど、お客さまのお悩みをお気軽にご相談ください。

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• Step.3

  住宅ローン審査申込

  希望の住宅会社数社より提案書（プラン）やおおよその見積額を作成してもらいます。家の機能や金額の比較、スタッフの対応やアフターフォロー体制、保証内容等も含めて検討しましょう。
  ローンを利用する場合、それと同時に金融機関にローン審査申込を行います。

• Step.4

  物件の情報収集・見学

  どのあたりに家を建てたいか、どのようなハウスメーカーがあるのかを調べてみましょう。
  デザインや特徴、住宅性能などをインターネットや住宅刺しい等でチェック。
  前もって立てた資金計画・予算で好みの住宅を何社かピックアップし、資料請求やモデルハウス・内見会に足を運んでみると家づくりがより現実的になります。
  土地は、不動産会社やハウスメーカーに探してもらうことが一般的です。
  予算やエリアを伝え、見つかると土地決済のスケジュールが決まってきます。

• Step.5

  見積書、プラン作成

  希望のハウスメーカーより提案書や見積書を作成してもらいます。
  住宅性能や価格、アフターフォロー体制や保証内容等を含めて比較検討しましょう。
  住宅ローンを利用する場合は、ここまでにローン事前審査を完了させておきましょう。

• Step.6

  住宅会社決定、契約

  建築地や、ハウスメーカーが決定するといよいよ契約となります。
  不動産売買契約や工事請負契約を行い、具体的なスケジュール、間取り、導線など詳細な打ち合わせを行います。

• Step.7

  住宅ローン本申込、契約、実行

  Step.8

  土地決済、住宅着工～完成

  住宅ローン本申込、ローン契約手続きを行います。土地決済と同時に融資実行となり、土地所有権移転登記等を行います。建物工事が始まります。工事の状況により支払いが発生します。一般的には着工時、上棟時、完成時です。

• Step.9

  抵当権設定手続き、火災保険加入手続き

  Step.10

  引っ越し

  すべての工事が完了すると、各種登記手続きを行います。また引き渡し時から火災保険に加入するための手続きも行いましょう。いよいよマイホームでの生活が始まります。住所変更の手続きも忘れずに！ローン返済も開始します。翌年には住宅ローン控除を受けるため（要件があります）に確定申告が必要となります。

• ※
  上記税率は令和6年8月31日現在です。特例措置や対象となる期間等により異なりますので詳しくは、各市区町村にお問い合わせください。

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